Les baux qui seront conclus à compter du 1er août 2015 vont devoir se conformer à un nouveau contrat type. Plusieurs changements vont avoir lieu, dont l’obligation d’annexer au contrat de bail une notice d’information qui informera le bailleur et le locataire de des droits et obligations de chacun (de l’entrée dans les lieux à la sortie). Voici donc ce qu’il faut savoir sur ces nouvelles règles de conformité, qui vont s’appliquer à des logements précis et qui vont impliquer l’insertion de plusieurs catégories de mentions obligatoires.
Les logements concernés par le nouveau bail.
Le nouveau bail ne concerne pas tous les logements. En effet, le domaine d’application est précisé : ce sont seulement les bailleurs du parc privé qui vont devoir s’y conformer s’ils donnent en colocation (à bail unique) ou à location un logement meublé ou vide qui va faire office de résidence principale.
Les clauses du contrat de bail-type.
Pour aider les locataires et les bailleurs dans cette démarche, le décret du 29 mai 2015 propose un contrat-type pour les locations de logements meublés et un pour celles vides. Ainsi, les baux qui seront signés après le 1 er août prochain vont devoir faire mention de l’application de l’encadrement des loyers de façon expresse. Cet encadrement implique notamment que les plafonds de loyers soient précisés de façon claire. A l’heure actuelle, Paris est la seule ville qui a instauré et mis en place le plafonnement des loyers, ce qui devrait être effectif dès cet été.
Le contrat de bail devra également mentionner expressément les frais d’agences et les honoraires qui seront mis à la charge du bailleur, et à celle du locataire ainsi que leur plafonds.
Le bail devra obligatoirement indiquer les modalités de résiliation de plein droit du contrat ainsi que les modalités de récupération des charges. Il faudra fournir les causes de résiliation du contrat de location. Celles-ci peuvent être multiples : non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux (troubles de voisinage), non-souscription d’une assurance des risques locatifs, le non versement du dépôt de garantie ou bien le défaut de paiement ces charges ou du loyer aux termes convenus. En plus de ces nombreuses mentions obligatoires imposées par le décret, le bailleur a la possibilité d’ajouter des mesures sous réserve qu’elles ne soient pas abusives.
Les pièces à fournir avec le contrat de bail.
Le bail doit être rempli en bonne et due forme et doit comprendre une notice d’informations qui doit être remise directement aux co-locataires et locataires. Doivent également être joints un extrait du règlement qui concerne l’usage et la jouissance des parties communes et privatives ainsi que la destination de l’immeuble et un diagnostic technique complet. En ce qui concerne ce dernier, il est relatif à la performance énergétique. Son but est d’évaluer les risques qui peuvent porter atteinte à la santé et à la sécurité du locataire. Le règlement doit également préciser la quote-part afférente au lot loué en ce qui concerne les charges.
Enfin, le bailleur doit fournir un état des lieux au locataire et, s’il le souhaite, les références aux loyers qui sont généralement payés dans le voisinage pour des logements similaires. Cette dernière information deviendra impérative dans un cas ; plus précisément, lorsque le montant du loyer a été fixé suite à une procédure (c’est le cas lorsque le loyer précédemment était fortement sous évalué.
Les différents modèles de contrat de bail.
Une notice d’information devra obligatoirement être remise au(x) locataire(s) pour qu’ils soient informés de leur devoirs et de leur droits. Il est possible de consulter le modèle de cette note directement sur internet sur le site officiel de Légifrance.
Laurence